人口聚集的地方通常代表着一个区域的发展水平与经济活力，虽然乌鲁木齐总人口流失，但核心区域的人数却不降反增，背后体现的是人口中心城区化，而城区各板块之间也存在着“虹吸效应”。

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近日，第一财经·新一线城市研究所发布了《中国城市商业魅力排行榜》。

该榜单从按照商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性和未来可塑性五个方面进行评估，衡量座中国地级及以上商业城市的魅力。

三线城市有70个，乌鲁木齐即是其中之一。按榜单数据，乌鲁木齐总得分18.45分，居全国第58名，全新疆第1名。

从榜单数据呈现的数据也可以看到，乌鲁木齐商业资源集聚度与城市枢纽性排名分别位于51名和56名，基本上处于中上游水平，这与城市近年来发展商业及推进城市交通建设有很大关联。

人气充足的地方，资源才会聚集。但过于充足的人气在一定程度上又会导致拥挤、资源分配不均，而人气不足又会影响发展的内动力。

人气是否充足，要怎么判定呢？

在科技发达的今天，我们可以通过一张城市热力图读出很多东西。

热力图是通计算人群空间分布，用不同颜色区块叠加在地图上实时描述人群分布、密度和变化趋势，清晰反应资源聚集力。颜色越深代表人越多，颜色越浅代表人越少。

通过对乌鲁木齐热力图的追踪，可以清晰地看到不同时段，乌鲁木齐人气聚集程度，从而判断出一个区域的地段繁华程度。

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房地产的价值很大程度上取决于地块的位置，而在置业选择这个问题上，贯穿始终的还是以“人”为核心。

“长期看人口”这句话指的就是房地产的长远价值所在，即人口的不断增加，会给城市带来源源不断的内生动力。

人口流入与集聚，必然会导致房地产需求的提升，而人口若流出与离散，购房需求也会相应减少。

因此，如果能够了解一个城市的“人气”，则无疑是掌握了城市的体温，跟着“人气”走，是最简单也十分可行的买房策略。这是我们研究城市热力图的初衷。

在乌鲁木齐，“人气”与区域价值更是有着不可分割的天然联系，而商业又是人气程度的一种最为明显的表现。

因此对商业热力图的研究，可以作为我们置业时对区域选择和判断的重要依据，下面就一起来看一看。

天山区

乌鲁木齐大部分的资源都集中在中心城区，尤其是在公共资源配套方面，中心城区仍然占据了绝对优势。

天山区虽然作为中心老城区，配套丰富，但在商业方面相对其它区域相对薄弱。

从热力图上我们可以看到CCMALL·时代广场、大小西门、人民电影院以及中山路等商圈附近，人口流量比较大，热力值也较高。

随着今年天山万科广场的开业，人流量也发生了改变，大湾南路成为了天山区的又一热力值高地。

这些地方都是天山区的核心，但是，该区域却没有土地供应，寸土寸金，巨大的需求不能得到释放。就二手房来说，该区域的二手房是升值最快的，也是比较保值的。

沙依巴克区

从整体沙依巴克区热力图可以看出，人气最集中的还是友好片区，火车站周边板块人口也密集。作为乌鲁木齐较早的商业圈，新疆国际商贸城见证了乌鲁木齐的发展与变化。尽管现在其他片区商圈陆续崛起，但商贸城的人气依旧不低。

除此之外，万达广场（德汇店）以及友好万科汇等商圈的热力值也很高，同时该商圈附近的新项目也较多，比如碧桂园·拾光里、远洋·红星天铂、万科·都会传奇等。

水磨沟区

水磨沟区目前板块热度主要集中在南湖板块、华凌市场及宏大广场周边，作为传统的城市居住区，这些区域的人流量及配套资源可圈可点。

究其原因，可能是因为华凌市场是传统的商贸城，绝大多数老乌鲁木齐人们还是会选择在这里买东西。

此外，南湖家乐福、劳动街也为该区域带来了较大的人流量。同时，地铁1号线的开通也为该片区带来了极大的交通便利。

从热力图上看，地铁开通带来的人力优势还没有完全展现，但地铁到达的地方，人员聚集只是时间的问题。

新市区

目前新市区发展蒸蒸日上，交通、道路、商业都逐渐完善，是热门的购房区域之一。作为主城区向外延伸的辐射区域，人气也渐渐高了起来，是潜力板块中的佼佼者。

热力值主要集中在新世界广场、创新广场、汇嘉时代广场以及北京西单商场等附近。我们可以看到，除了这些板块外，在热力图上长春路沿线和北京路沿线的红色区域越来越多，这可能跟乌鲁木齐城市“北扩”有关。

由于目前该片区新盘较多，所以除商圈外，人流并不是很大，随着周边楼盘陆续交房，该片区的人气也会逐渐增长。

经开区

在主城六区内，经开区是近两年比较热门的区域，虽然人口没有出现大面积的聚集，但商业区域热力值一直保持较高的状态。

以万达广场（经开区店）为辐射点，周边太百YOYO环球港、宝能城以及奥特莱斯等大型商业、商务资源都呈现出旺盛的活力，此外，万达广场作为年轻人聚集地，也虹吸了大量的优秀资源。

随着万科·都会未来城等新项目的落定，相信未来这里会有更好的发展前景。

米东区

米东区板块表现比较沉寂，相比较其它区域没有表现出强势的人口吸附能力。

房价是跟随人口、交通及商业规划走的，目前这个区域，无论是人口还是交通，以及大型商业体的规划落地，都稍微弱于其他几个区域，人口的吸附能力自然也比较有限。

在人口热力图上表现平平，没有人口基础。但今年米古里商业中心的开放为周边带来了较多的人流量，同时。米东区吾悦广场的落定也会为区域发展带来一定推动作用。

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看懂城市发展才能掌握最大的红利，从价值来看，人多的地方意味着更多的资源、更全的配套，自然深受买房人青睐，但也有人仅从居住考虑，置业于人少的板块。

当然，以上乌鲁木齐商业热力图只是整体上反映了当前人员的聚集和流动情况，大致呈现了区域在人员吸引上的价值体现，但需要注意的是，热力图与房价的关系并不是绝对正相关，也需要参考其他变量。

对此，你有什么看法呢？欢迎在下方留言告诉我们哦。

文章来源：乌鲁木齐房市